国土资源部关于建立土地有形市场促进土地使用权规范交易的通知
【发稿时间 ：2013-08-13 阅读次数：】
各省、自治区、直辖市及各计划单列市土地（国土）管理局（厅）：
为了切实贯彻《中共中央国务院关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》（中发〔1997〕11号，下简称11号文件）和《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号，以下简称39号文件），落实党的十五届四中全会精神，培育和规范土地要素市场，制止炒买炒卖“地皮”等非法交易行为，为国有企业改革盘活土地资产创造良好的外部环境，现就建立土地有形市场（以下简称有形市场），促进土地使用权规范交易的有关问题通知如下：
一、充分认识完善土地要素市场，建立有形市场的重要性和必要性
土地要素市场是社会主义市场经济体系的重要组成部分，遵循市场规律配置土地是市场经济发展的必然选择。建立和完善有形市场，是当前培育和规范土地要素市场，深化土地管理改革的重要工作和关键环节。
建立有形市场，是要通过设立固定场所，健全交易规则，提供相关服务，形成土地使用权公平、公开、公正交易的市场环境。建立有形市场是以市场方式配置土地的基本要求，是确保土地交易合法性和安全性的需要，是引导土地交易双方依法交易的重要手段，是规范市场秩序和创造良好的市场环境的主要途径，也是沟通土地市场信息，增强土地投资决策科学性的基本条件。
建立有形市场，是土地管理改革，转变政府职能的大事，是积极推进依法行政，建立政务公开的有力措施，也是加强廉政建设，接受社会监督的重要举措。各级土地行政主管部门必须高度重视，积极创造条件，加快有形市场的建设步伐。
二、结合本地区实际，加快建立有形市场，完善土地市场功能
按照职能转变，政事分开、政企分开的原则，各地要结合政府机构改革，抓好各级特别是市、县有形市场的建设。在贯彻落实11号文件和39号文件的过程中，已经建立了有形市场的地方要完善功能，健全交易管理制度，扩大公开交易范围；尚未建立有形市场的地方，要按照本通知要求，认真分析本地区土地市场发育的实际情况，采取积极有效措施，加快有形土地市场建设。
当前，有形市场应具备以下基本功能：
（一）提供交易场所。为土地交易洽谈、招商、展销等交易活动和招标、拍卖
会提供场地，为交易代理、地价评估、法律咨询等中介机构提供营业场所。
（二）办理交易事务。为政府有关部门派出的办事机构提供服务“窗口”，方便交易各方办理政府管理的有关手续。
（三）提供交易信息。公布和提供土地供求信息，收集、储存、发布土地交易行情、交易结果，提供有关土地政策法规、土地市场管理规则、土地利用投资方向咨询等。
（四）代理土地交易。接受委托，实施土地使用权招标、拍卖，或受托代理土地使用权交易活动。
各地已建立的有形市场要按上述要求调整功能，并随市场的完善而逐步扩展，规范土地使用权交易，促进中介业务发展，并推动政府的土地收购储备工作。
三、充分利用有形市场，促进土地使用权公开交易
各级土地行政主管部门要充分利用有形市场，促进土地使用权依法公开交易。以下三类土地交易活动应当进场公开交易：
（一）原划拨土地使用权的交易。包括原划拨土地使用权的转让、租赁、抵押，以及土地的联营合作等交易；
（二）出让土地使用权的首次交易。包括转让、租赁、抵押、作价出资、入股交换或赠与等交易；
（三）法律允许的集体建设用地的流转。集体建设用地包括乡镇企业用地的转让、租赁、联营、入股等交易。
除上述三类土地的交易外，有条件的地方还可将因土地抵押权实现而引起的土地使用权转让，法院判决用于债务清偿的土地使用权的转让和出让土地使用权的转让、租赁、抵押、作价出资、交换、赠与等交易活动纳入有形市场交易，以提高土地公开交易的覆盖面，增加交易机会，降低交易风险和交易成本。
四、建立健全土地交易管理制度，规范有形市场运作
有形市场内要率先实施土地交易规则，广泛采用招标、拍卖手段，实行挂牌公告方式交易，对所有交易信息、交易程序、收费标准等要公开、规范土地交易行为，防止欺行霸市和强行推销中介服务，为土地使用权的交易，特别是国企改革的土地使用权转让、变现创造良好的市场环境。
要实行交易许可制度和交易预报制度。涉及原划拨土地或改变原土地使用条件的交易，由土地行政主管部门审核，县级以上人民政府批准后，方可入市交易。土地行政主管部门确认地价评估结果并核定应补交的出让金，明确缴纳办法。出让土地使用权的土地首次交易，经交易机构对出让合同履行情况初审后，必须报土地行政主管部门核准，达到转让的条件方可进场交易。涉及集体建设用地的交易，要首先取得原集体经济组织的同意，再经土地行政主管部门批准，方可依法流转。
在有形市场内公开交易的土地，凡属于经营性房地产项目和其他具有竞争性项目用地的交易，应采用招标、拍卖方式进行。其他用地类型应挂牌公告，规定期限内有多个申请者，亦应采用招标，拍卖方式交易。
进行招标，拍卖活动，事前应制定招标、拍卖文件和投标、竞买规则，并发布招标、拍卖公告。招标、拍卖时，参与竞投或竞买的人员应达到规定的人数，属于政府出让土地的还应设立最低保护价。未达到规定人数和最低保护价的，由土地行政主管部门或交易机构重新作出安排。招标应设立评标小组，评标工作由委托招标人或交易机构主持，除主持人外，其余成员在开标前一天从有形市场评标专家库中随机选定。
各地可按上述要求结合本地实际，制定有形市场的具体管理办法。
五、加强有形市场的领导和监督，确保市场的正常运作和健康发展
各级土地行政主管部门要切实加强对有形市场的领导，在有形市场的机构性质、工作职能、人员编制和工作费用等方面与相关部门做好协调，落实好机构、人员和经费，搞好行政、事业、企业等单位在市场运营和管理中的工作衔接，推动有形市场的建立和完善，确保土地要素市场的正常运作和健康发展。
各地要加强对有形市场的监督管理，对不按规定进入有形市场交易或不按规则进行交易的行为进行纠正，对拒不改正者，不予办理土地变更登记手续，并按违法用地查处。对政府部门或土地交易机构人员在办理土地交易过程中接受贿赂、徇私舞弊、泄漏秘密、玩忽职守的，按情况给予政纪处分。构成犯罪的，由司法机关处理。
国土资源部关于全面推进依法行政的实施意见
为贯彻落实党的十五大确立的依法治国基本方略和国务院关于全面推进依法行政的决定，在国土资源管理系统全面推进依法行政工作，特制定本实施意见。
一、指导思想和基本目标
指导思想：以党的十五大精神为指针、全面贯彻落实依法治国基本方略和国务院关于全面推进依法行政的决定，从加强和改进国土资源行政管理工作、适应社会主义市场经济和民主法制的需要出发，加强立法、完善制度、制约权力、改进服务、提高效率，探索国土资源管理系统依法行政的模式和途径，逐步形成具有特色、切实可行的国土资源管理系统依法行政的制度、程序和方法。
基本目标：力争用五到十年的时间，在国土资源管理系统初步建立体现合法、合理、公正、效率、责任原则的依法行政的程序和制度，建设一支廉洁、勤政、务实、高效的公务员队伍，建成政令畅通、执法严格服务优质、廉政勤政的国土资源管理系统，实现国土资源管理方式的根本性转变。
二、推进依法行政的内容
（一）按照改革决策与立法决策相统一的要求，加快立法步伐
依法行政的前提是有法可依。要严格按照宪法、法律、行政法规的要求，加快立法步伐。近期，要积极做好《土地管理法》、《矿产资源法》配套立法工作，将成熟的改革决策上升为法律，以法律手段促进资源管理方式和利用方式的根本性转变，争取早日形成适应社会主义市场经济要求的、具有中国特色的国土资源法律体系框架。要抓好立法的基础性工作，加强立法前期研究，做好立法储备。各级国土资源管理部门都要在立法的指导思想、重大原则等方面，加强对下级立法的指导工作，有立法权的地方，要在总结实践经验的基础上，大胆创新，为国家立法创造经验。
（二）按照科学、民主、法制的要求，建立新型的依法决策制度
要按照民主集中制的原则，对重大问题实行民主决策，以确保决策的科学性。建立重大政策出台前的听证制度，每一项涉及人民群众切身利益的重大决策出台前，都要最广泛地听取下级国土资源管理部门的意见，听取人民群众和行政管理相对人的意见。改进规范性文件的制定工作，规范性文件必须符合法律规定，建立对规范性文件的法律审核制度。建立必要的专家咨询制度，重大决策出台前，应组织专家进行合法性、合理性以及可行性的评估和论证。
（三）按照公平、公正、效率、便民的要求，建立现代行政程序
依法行政的主要标志，就是形成一套体现公平、公正、效率、便民原则的一套行政程序。要以便民为宗旨，简化程序，规定时限，建立高效、快捷的行政运转程序，保障公民的合法权利。坚持文件办理与受理分开，实行窗口式办理，以单独对外的收发文室为窗口受理审批业务，受理人和办理人分开，封闭办公，集中对外。建立办事时限制度，根据每类业务工作的内容和程序，科学地设定工作流程，确定工作时限，并对各类业务的办理情况进行监督检查。
（四）按照权力制衡的要求，对法定的行政许可事项建立内部会审制度
没有制约的权力，必然产生腐败。必须强化权力的内部制约机制，对法定的行政许可事项实行内部会审。继续推行土地利用规划审批、用地报批和土地估价确认、资产处置的内部会审制度，开展对矿业权的审批、发证和农用地开发立项、资金申请及减免等重大事项的内部会审，将审批事项涉及的内容进行分解，由内设的有关职能部门根据分工，对涉及本部门职责的内容在规定时限内进行审查，实行“一票否决”，并对本部门审查的业务内容的合法性负责。进一步完善会审制度，明确会审的范围、责任等。在实行会审制度的基础上，对竞争性的项目，应规定具体的评审标准，公开竞争，引入社会评审机制。同时，要积极推进政府采购招投标制度。
（五）按照社会主义民主的要求，建立政务公开制度
确保人民群众的知情权，是社会主义民主政治建设的基本内容之一。必须公开办事程序、办事标准和办事结果，公开与行政管理相对人密切相关的事项。建立政务信息公开制度，对与人民群众利益相关的、便于人民群众参与管理、监督政府的政务信息，如建设用地批准信息、登记信息、矿产资源储量评审信息、矿业权设立、变动及评估信息等，定期公开披露。对于涉及公民、法人具体财产权利的信息，可以公开查询。提高国土资源管理的科技含量，逐步运用高科技手段推进政务公开，国家及省（区、市）国土资源管理部门要设立触摸屏公开查询系统，市、县国土资源管理部门也要建立公开查询、定期披露制度。
（六）按照社会主义市场经济的要求，探索资源性资产市场配置的新方式
能否公正、合理地分配公共资源，是依法行政的重要内容。要适应社会主义市场经济的要求，对公共资源的分配方式进行改革，逐步实现由行政配置为主到市场配置为主的转变，必须采用行政审批的，要引入公平竞争的机制。继续推进招标、拍卖出让国有土地使用权，凡经营性房地产用地一律以招标、拍卖方式供地。进一步完善出让国有土地使用权招标、拍卖制度，逐步扩大范围，规范程序，保证公平。积极培育矿业权市场，推进探矿权、采矿权的招标、拍卖的试点，取得经验后在全国推广。
（七）按照严格执法的要求，建立行政责任考核、追究制度
行政机关正确执行法律，是依法行政的本质要求。要建立、健全行政责任制度，以职位为单元，按照责权一致的原则，形成完整的责任制度体系，将行政执法的责任分解到机关内的每个岗位，落实到人，并相应实施考核、监督、奖惩等。逐步建立行政过错追究制度，对违法作为和消极不作为造成重大后果的，必须追究有关人员的责任。按照《行政处罚法》的要求，健全重大违法案件的听证制度，以保证行政处罚决定的合法性，保障当事人的合法权利。按照《行政复议法》的要求，加强行政复议机构建设，完善行政复议制度。
（八）按照社会主义法制的要求，建立对权力行使的监督机制
探索建立多种形式的对权力行使进行监督的机制，防止权力的滥用。必须充分发挥纪检监察部门在推进依法行政工作中的监督作用，把纪检监察工作与业务紧密结合。建立投诉制度，行政管理相对人对不依法行政的国土资源管理部门及其工作人员的不当行政行为可以投诉，由国土资源管理部门或者上级部门的专门机构受理，并在规定期限内给予答复。总结实行特邀全国国土资源监察专员制度的经验。要保证信访渠道的畅通，地方各级国土资源管理部门都要建立“领导接访日”制度。
三、具体措施
（一）转变观念，提高认识
在国土资源管理系统全面推进依法行政，必须转变观念，提高认识。针对国土资源管理系统干部的实际情况，重点抓好依法行政理论的学习。要学习邓小平依法治国理论，学习党中央、国务院关于依法行政的一系列重要指示精神，学习《宪法》、《行政诉讼法》、《行政处罚法》、《国家赔偿法》、《行政复议法》、《国家赔偿法》、《行政复议法》及《土地管理法》、《矿产资源法》等法律、行政法规，学习依法行政的基本原则、主要内容，从而提高干部的法律素质，促进国土资源管理系统工作人员行政观、权力观的转变。
要下大力气抓好系统干部依法行政知识的培训工作。培训工作要制度化、规范化。培训的重点是各级国土资源管理部门的领导同志和掌握审批权、执法权部门的负责同志。要建立法律考试、考核制度，凡考试不合格者，不得从事国土资源管理工作。
（二）加强领导，狠抓落实
为保证依法行政工作的顺利开展，部已成立“国土资源部依法行政工作领导小组”，地方各级国土资源管理部门也要成立“依法行政工作领导小组”，依法行政领导小组主要负责研究依法行政工作中的重大问题，指导、协调、督促依法行政工作的开展。
必须充分发挥内设职能部门在依法行政工作中的作用。依法行政工作领导小组办公室要设在法制工作机构，承担依法行政中的统筹规划、综合协调和组织联络工作；各级国土资源管理部门的文秘行政机构负责组织实施本机关的依法行政工作；人事部门负责按照干部任免权限，把依法行政作为考核有关负责同志的重要指标，从组织上支持依法行政工作；纪检监察部门负责督促落实，并参与检查评比。
各级国土资源管理部门要把依法行政工作作为部门建设和公务员队伍建设的重点，切实抓好。各地应当根据部的统一部署，制定具体的实施意见。同时，要创造性地开展工作，探索建立符合本地实际的新制度。
各级国土资源管理部门都要为推进依法行政工作创造条件，在人员、经费、办公场所等方面给予支持。同时，大力争取有关方面的支持与帮助，及时沟通，密切联系。
（三）抓好试点，以点带面
部和省厅要分别抓好依法行政的试点工作。选择试点的原则是少而精、具有代表性，做到发达与欠发达的地区并重，已经开展和刚刚起步的地区并重，不同层次和特点的地区并重。
在抓好试点的同时，还要做好面上工作的推进。部依法行政工作领导小组每年将制定下发依法行政工作要点，部署本年制度建设、队伍建设的重点内容。各地要按照统一部署和要求，认真贯彻落实，力争每年有所突破，逐步推进。今明两年，要在全系统推行窗口办文制度、内部会审制度、执法责任制度、政务公开制度。在省级国土资源管理部门着重推行内部会审制度和执法责任制度，在市、县国土资源管理部门着重推行窗口办文制度和政务公开制度。
（四）严格检查，定期考核
部决定，将依法行政工作进展情况作为考核地方各级国土资源行政管理部门领导工作的一项重要内容。对依法行政工作成绩突出的部门，予以表彰和奖励。建立对依法行政工作的督查、考核制度。每年对各地推行依法行政的情况进行检查，定期考核，各省、自治区、直辖市也要建立督查、考核制度。
在国土资源管理系统全面推进依法行政，是一项长期、艰巨的系统工程，是新时期实现国土资源管理方式根本性转变的有效途径。各级国土资源管理部门要根据国务院的统一部署，按照本实施意见的要求，结合本地实际，全面、深入、扎实地推进依法行政，为实现国土资源管理的法治化而奋斗！